Редакция МИСК совместно с вице-президентом объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Нины Лукьяненко попытались разобраться в ныне действующих жилищных программах.
Хадиша Акаева, Семей
По данным Комитета по статистике, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости колеблется от 116 до 337 тысяч тенге. Понятное дело, что эта сумма неподъемная для многих казахстанцев. Как ранее посчитали аналитики сайта «Крыша», при зарплате 150 тысяч тенге (столько получает среднестатистический житель Алматы), содержать семью и копить на жилье невозможно даже в режиме строжайшей экономии. При доходе в 200 тысяч тенге накопить на первоначальный взнос (3,9-4 миллиона тенге или 30 процентов от цены на жилье) можно за десять лет. А срок накопления на покупку квартиры без ипотеки составит 20 лет (при условии, что деньги хранятся на депозите при годовой ставки десять процентов). Помочь молодым казахстанцам решить квартирный вопрос пытается государство, предлагая участвовать в различных жилищных программах.
При этом стоит также отметить, что за последние годы сменилось несколько разных жилищных программ. Так, например, жилье для молодых семей в Казахстане строилось в рамках Программы развития регионов до 2020 года. Согласно ее условиям, молодые семьи в возрасте до 29 лет, проживающие в официальном браке не менее двух лет, могли получить арендное жилье с выкупом без первоначального взноса. Направление реализовывал АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Вместо нее запустили программу «Нурлы жер», но уже для широких слоев населения, в том числе и для молодых семей, а совсем недавно государство объявило о новой ипотечной программе «7-20-25».
Сейчас на слуху у казахстанцев новая программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25», предлагающая низкую процентную ставку, низкий первоначальный взнос и длительный срок займа. Между тем, по словам президента ОАРК Нины Лукьяненко, из-за ограничений новая программа не будет среди населения пользоваться большой популярностью.
«Ее основное преимущество в том, что процентная ставка низкая – 7 процентов, первоначальный взнос – 20 процентов, то есть это самые минимальные требования к заемщику, ну и срок займа до 25 лет – это тоже достаточно длительный срок. Однако эта программа имеет ограничения, то есть она распространяется исключительно на новое жилье и у каждого города есть ограничения по стоимости этого жилья. Более того, заемщики не могут иметь на праве собственности никакой недвижимости в Казахстане. Это те аспекты, которые не дают программе использоваться в широком масштабе, - пояснила эксперт. – Количество предложений,подходящих под программу крайне ограничено.. Никто не спорит, что это выгоднее, но сложно под эти условия найти объект недвижимости. Вы уже однокомнатную квартиру в микрорайоне по этой программе купить не можете, она не распространяется на эту недвижимость. Вам нужно найти подходящий объект, который подпадает под эти условия, а потом уже, конечно, пользоваться программой».
Вторыми по популярности Нина Лукьяненко называет накопительные депозиты Жилстройсбербанка.
«У ЖССБ достаточно много продуктов, которые они предлагают на рынке. В принципе, даже у тех людей, которые не копили депозитов, есть возможность приобрести ипотеку через ЖССБ. По охвату, по количеству выданных займов, этот Банк является лидером», - добавила Лукьяненко.
Мы подробнее расскажем о программе «7-20-25», программах Жилстройсбербанка, а также о других возможностях, которые сейчас предоставляют коммерческие банки.
«7-20-25»
Как уже рассказала Нина Лукьяненко, эта программа имеет весьма ограниченный круг заемщиков. Так, согласно условиям, ипотеку можно взять только на первичное жилье от застройщика. Причем дом, в котором вы хотите купить квартиру, должен уже быть введен в эксплуатацию. Такого жилья в Казахстане не очень много – есть жилищные комплексы, в которых можно приобрести квартиры по «7-20-25», но, как отмечают эксперты, их немного. Пока программа не станет охватывать и вторичное жилье - она не будет пользоваться большой популярностью.
Впрочем, если найдется подходящее по всем условиям жилье, можно смело приобрести квартиру через эту программу.
Основные условия, помимо вышеперечисленных, таковы:
- Жилье не должно быть дороже 25 миллионов тенге в Алматы, Астане, Актау и Атырау и не дороже 15 миллионов в других регионах.
- Вы не должны иметь в собственности жилье – это условие распространяется только на заемщика.
- Нужно предоставить подтвержденные доходы.
- Не должно быть непогашенных задолженностей по другим ипотечным жилищным займам – рефинансирования программа не предусматривает.
Между тем программа и условия, которые выдвигаются в ее рамках, совсем не новы.
Жилстройсбербанк
«У Жилстройсбербанка есть накопительная система, а естьпрограмма с использованием промежуточных займов с возможностью внесения суммы первоначального взноса до 50 процентов, и возможность разместить 30 процентов и потом докредитоваться. Очень много продуктов, которые они подбирают под заемщика. Если наше общество переориентировать не на потребление, а на накопление, то практически каждый трудоспособный молодой человек, может позволить себе недвижимость,пусть даже в кредит», – добавила Лукьяненко.
Раньше у ЖССБ существовали специальные программы вроде «Жилье для молодых семей», в рамках которых супруги, не достигшие 29 лет, могли арендовать квартиру на условиях последующего выкупа без первоначального взноса. Теперь таких программ нет, в 2017 году государство приняло решение не предлагать казахстанцам социального арендного жилья.
Другие программы
«Свой дом» – это запущенный три года назад предварительный жилищный заем, который очень похож на программу «7-20-25»: около месяца назад займы для участников снизили до 7 процентов годовых, а минимальный первоначальный взнос также составляет 20 процентов. Люди, участвующие в этой программе, на сайте оператора «Баспана» могут смотреть на строящиеся дома, выбирать понравившиеся, голосовать за объект строительства и подавать заявку на покупку жилья. При этом иметь в собственности жилье заемщику разрешается. Под программу подпадает возможность покупки только первичного жилья.
Накопительная система: сейчас у ЖССБ есть одна тарифная программа – это «Баспана». Перед тем как открыть депозит вкладчик должен определиться с ценой будущего жилья, размером первоначального взноса и размером ежемесячного взноса. Срок займа и процентная ставка зависит от финансовой дисциплины, то есть регулярности и размера вносимой суммы на депозит. После трехлетнего накопления денег на депозите вкладчик может получить жилищный заем по ставке 5 процентов годовых. Увеличение срока накопления напрямую влияет на ставку. Она может снизиться до 3,5 процента.
«Нурлы жер» – примерно та же история, что и с «7-20-25».
«Нурлы жер» тоже продолжает существовать, но там та же история, можно приобретать исключительно первоначальное жилье от застройщика. Это то жилье, которое не было в обороте. Поэтому эти кредиты в первую очередь направлены на то, чтобы поддержать строительный сектор. Поскольку это не распространяется на вторичное жилье, а рынки Алматы, в частности, состоят пополам из первичного и вторичного жилья, есть достаточно много объектов небольшой стоимости, которые не попадают под действие вышеуказанных программ», – объяснила президент «ОАРК» Нина Лукьяненко.
Коммерческие банки
Ипотечные кредиты в коммерческих банках, в сравнении с вышеперечисленными направлениями, менее выгодные. Так, например, Qazaq banki предлагает заемщикам кредит на 15 лет под 19 процентов годовых, а АТФ банк на 15 лет даст заем под ставку вознаграждения 16 процентов - эти условия, конечно, проигрывают 5 процентам и 7 процентам на 25 лет.
Чтобы объяснить разницу наглядно приведем программу одного из банков. В «Банк ЦентрКредите» есть специальная программа для молодежи - «Молодая семья». Условия – 15,5 процента – ставка вознаграждения и 30 процентов первоначального взноса. С помощью калькулятора мы сравнили эту программу с программой Жилстройсбербанка: если по этой программе взять заем на 15 миллионов тенге на 25 лет, ежемесячно нужно будет платить 197 тысяч тенге. В итоге заемщик переплачивает банку 44 988 535 тенге. Если взять хотя бы программу «7-20-25» (а мы установили, что еще лучше – воспользоваться накопительными системами ЖССБ), то ежемесячный взнос при тех же условиях составит 84 тысячи тенге. Переплата в этом случае составит 13 444 051 тенге.
У других банков каких-либо специальных условий для молодежи нет, а ипотечные ставки сильно превышают те, что предлагает ЖССБ доходя до 18,5 процента без комиссии.
Ранее у «Сбербанка» была специальная ипотечная программа для молодежи, в рамках которой можно было приобрести жилье с первоначальным взносом 10 процентов и ставкой 13,6 процента годовых без ставки вознаграждения, однако просуществовала она недолго.
В любом случае, как отмечают эксперты, при выборе банка необходимо обращать на такие моменты: величину первоначального взноса, максимальную сумму займа, размер комиссии, количество страховок, условия досрочного погашения, максимальное время просрочки, возможность получить отсрочку, а также условия получения ипотеки без подтверждения дохода.
Справка: В Казахстане таких субсидий как, например, в Германии для молодежи нет. К примеру, в этой стране молодые семьи, чей налогооблагаемый доход не превышает 75 тысяч евро в год, при покупке недвижимости получают 1200 евро на каждого ребенка ежегодно. Если детей двое, то доход не должен превышать 104 тысячи евро. Даже если детей нет, доход низкий, а жить где-то нужно, то можно получить доплату на аренду жилья. А при первом получении жилья молодые люди до 25 лет могут получить единовременную выплату на мебель и бытовую технику. Но вот исключений по ипотеке нет - для всех 3 процента.
